Andorra la Vella.- El titular de Territori i Habitatge, Víctor Filloy, ha presentat aquest dimecres durant la roda de premsa posterior al consell de ministres el projecte de llei de mesures de protecció, d'estímul del mercat i de governança en l'àmbit de l'habitatge, un text que té com a finalitat facilitar l'accés a l'habitatge de lloguer a un preu assequible i mantenir el que actualment hi ha al mercat.

D'aquesta manera, les principals novetats que s'introdueixen amb aquesta llei fan referència a la flexibilització dels requisits necessaris per accedir a un habitatge de lloguer, ja que d'ara endavant el barem del Llindar Econòmic de Cohesió Social (LECS) que no es podrà superar en els ajuts que anualment convoca Afers Socials queda fixat en l'1,3% (abans en l'1,2%), fet que permet que hi accedeixin famílies "amb més capacitat econòmica"; es redueix la residència legal i efectiva al país de 5 a 3 anys; s'incrementa el topall de les rendes de lloguer, i els percentatges de col·laboració del Govern s'incrementen en un 5%.

Així mateix, una altra de les novetats introduïdes té l'objectiu de reforçar la garantia de protecció de les persones, amb la qual cosa des de l'entrada en vigor del projecte de llei -que properament s'entrarà a tràmit al Consell General-, el Govern disposarà del termini d'un any per elaborar un protocol d'actuació en situacions de pèrdua de l'habitatge de residència habitual i permanent per a casos de desnonaments, tenint en compte les mesures de caràcter social que escaiguin.

D'aquesta manera, el projecte de llei dona resposta a una demanda reiterada del Consell de Drets Socials del Consell d'Europa, que sol·licitava la protocol·lització de l'actuació entre la Batllia i els serveis socials de manera que s'atenguin de forma ràpida i eficaç els casos de vulnerabilitat social i residencial i alhora es faciliti la intervenció preventiva davant situacions susceptibles d'exclusió social.

"No es tracta de desnonar més ràpidament, sinó de tenir una informació prèvia que ens permeti avançar-nos als esdeveniments", ha indicat el ministre portaveu, Eric Jover, qui ha afegit que és la Justícia qui ha de garantir que la situació de les famílies que no poden fer front als pagaments és "irreversible" i qui ha de donar "garanties de què no es vulnera cap dret".

Protecció de les persones i les famílies

Continuant amb la protecció de les persones i les famílies en diferents àmbits, el projecte de llei torna a preveure una pròrroga d'un any en els contractes d'arrendament d'habitatges que expirin durant el 2023 o qualsevol de les seves pròrrogues, en cas de manca d'acord entre les parts. Per tant, la part arrendatària podrà exigir la renovació del contracte un any més i el preu del lloguer només podrà incrementar-se –com a novetat– d'acord amb l'índex de revalorització dels salaris que aprovi el Govern.

El text també contempla que els contractes de lloguer que van ser prorrogats legalment el 2019 i el 2020 puguin quedar fora de la pròrroga acordada per l'any 2023 si es compleixen diverses condicions. Així, es desafecten els contractes que van ser prorrogats l'any 2019 i el 2020 sempre que es formalitzi un nou contracte de lloguer a favor de la persona que ja ocupa l'habitatge –acceptat de mutu acord per les dues parts– amb una durada mínima de 5 anys i es regularitzi la renda de lloguer, si escau, en un 10% com a màxim respecte de l'actual. En el cas que no s'arribi a un acord entre les parts o no es respectin les condicions establertes per a desafectar el contracte, la part arrendatària podrà exigir la pròrroga legal del contracte durant un any més.

Entre les mesures de protecció de les persones i les famílies també es regula l'actualització excepcional de les rendes dels contractes d'arrendament d'habitatge durant l'any 2023. Es recorda que l'actualització de rendes és una matèria regulada en la llei d'arrendaments de finques urbanes de manera que, sempre que s'hagi pactat en el contracte, la part arrendadora pot actualitzar la renda d'acord amb l'IPC. Aquesta actualització només es pot fer un cop a l'any i qualsevol altre sistema de revisió que pactin les parts és nul. No obstant això, el context socioeconòmic actual obliga a revisar aquesta norma general i crear un règim excepcional per evitar traslladar a les persones i famílies tot el pes de l'increment de la inflació. És per això, que de forma excepcional i atesa la conjuntura econòmica actual, s'ha establert que l'actualització de rendes durant l'any 2023 serà equivalent a l'índex de revaloració dels salaris que aprovi el Govern.

En matèria energètica, el mateix text recull una demanda feta mitjançant la Comissió Nacional de l'Habitatge. Així, i per tal de facilitar l'elaboració de l'etiqueta energètica exigible per a l'arrendament d'habitatges des de l'1 de gener del 2023 mitjançant el mètode simplificat, l'inquilí està obligat a cedir les dades de consum a la part arrendadora.

Finalment, tenint en compte l'impacte de l'augment de preus sobre els béns de consum i especialment sobre la factura de la calefacció l'hivern vinent, es retarda un any l'aplicació de l'impost sobre hidrocarburs que afecta les llars.

Estimulació del mercat de l'habitatge

D'altra banda, el projecte de llei contempla un seguit de mesures que tenen la finalitat d'estimular el mercat de l'habitatge. Així doncs, amb la finalitat principal, però no exclusiva, d'alleugerir les tensions addicionals que comporta l'arribada de persones estrangeres per fer treballs de temporada, es modifica la llei de relacions laborals perquè l'empresari que satisfaci l'allotjament i pensió alimentària només podrà descomptar el 25% del salari global brut que la persona assalariada percep. Fins ara, aquest percentatge del 25% s'aplicava sobre el salari mínim.

Des de l'àmbit tributari, el text introdueix una altra de les demandes fetes per la Comissió Nacional de l'Habitatge. Si la Llei de mesures urgents en matèria d'arrendaments d'habitatges del 2019 va aprovar una exempció de l'1% en l'Impost de Transmissions Patrimonials (ITP) sempre que l'adquisició de l'habitatge es destinés al mercat de lloguer, aquesta llei n'equipara el tractament en operacions fetes per particulars i sotmeses a l'impost general indirecte creant un tipus específic del 3,5%, equivalent a una exempció de l'1% per aquest tipus d'adquisicions.

Seguint amb la matèria tributària, entre les modificacions més destacables que aquest projecte de llei incorpora concerneix l'impost d'habitatges buits, que presenta diferents canvis. Concretament, el període de desocupació necessari per qualificar un habitatge com a buit passa de 2 anys a 1 any; l'eliminació de diverses exempcions (com les terceres residències, el domicili fiscal o social del subjecte passiu o els pisos que estiguin a la venda han d'estar a un preu que no sigui superior al de mercat); l'increment de la base tributària que passa de 5,05 euros el metre quadrat a 10,00 euros el metre quadrat, o el règim de declaració que passa a ser d'autoliquidació. I tindrà una naturalesa finalista, tal com es desprèn de l'encomana del Consell General, de manera que la recaptació estarà destinada a la promoció d'habitatge protegit.

Finalment, al text es regula per primera vegada els drets d'adquisició preferent a favor del Govern en l'àmbit de transmissions patrimonials fetes mitjançant dos supòsits: la insolutumdació en pagament de deute amb garantia hipotecària o procediments d'execució forçosa d'una garantia real d'hipoteca. La regulació dels drets d'adquisició preferent a l'administració en aquests supòsits ha tingut diversos efectes positius arreu. D'una banda, permet protegir les persones i les famílies afectades que no han pogut fer front a les seves obligacions contractuals a conseqüència de situacions sobrevingudes mitjançant el manteniment de la possessió de l'habitatge amb un contracte d'arrendament social o de preu assequible. I, d'altra banda, facilita la creació d'un parc públic d'habitatge que promou les condicions necessàries per fer efectiu el dret de tothom a un habitatge digne.

Mesures per a la governança

Per últim, el projecte de llei engloba un conjunt de mesures destinades a reforçar la governança en l'àmbit de l'habitatge. Així doncs, es destaca l'habilitació al Govern perquè pugui accedir i tractar les dades relatives al parc immobiliari d'habitatge, d'acord amb la llei qualificada de protecció de dades personals, de proveïdors com ara els comuns, notaris o societats parapúbliques. Filloy ha explicat que aquesta habilitació constitueix un recurs imprescindible per desenvolupar polítiques d'habitatge preventives i també reactives i que, a més, siguin més encertades perquè responguin a necessitats estudiades amb detall. Aquesta habilitació també proporciona l'empara legal suficient per poder localitzar els habitatges buits, identificar-ne la titularitat i estudiar-ne les causes de la manca d'ús.

Alhora, es determinen les potestats administratives de l'Institut Nacional de l'Habitatge sobre els habitatges de protecció pública: potestat d'execució forçosa, potestat de recuperació d'ofici, i potestat de desnonament administratiu. D'aquesta forma, es regulen les causes de desnonament administratiu d'aquest tipus d'habitatges, com ara l'ocupació indeguda o l'ús indegut.

En relació amb el Fons d'Habitatge, s'estableix que les administracions públiques poden cedir l'ús de béns immobles patrimonials o drets reals sobre béns immobles a favor del Fons d'Habitatge per destinar-los a habitatge de preu assequible, tot i que la utilització o l'explotació pública en sigui previsible. Així mateix, es considera el Fons d'Habitatge com a entitat totalment exempta de taxes comunals, per tal de facilitar la promoció i rehabilitació d'habitatge de preu assequible.

Per tal d'incentivar l'oferta pública i privada d'habitatge de lloguer, el projecte de llei recupera la mesura que facilita el canvi d'ús a residencial d'hotels, aparthotels i apartaments turístics que posin els immobles al mercat de lloguer. A la vegada es facilita també la posada al mercat de nous habitatges mitjançant l'exempció de diferents criteris de la rehabilitació vigents per a edificis d'ús residencial antics que es vulguin posar al mercat de lloguer i facilitar la creació d'espais comuns compartits ('coliving').

A més, es modifica la llei de l'embargament en l'àmbit del procediment de la subhasta pública. S'estableix que l'autoritat que porti a terme l'execució, a més dels anuncis oficials al BOPA, ha de notificar al ministeri responsable de l'habitatge, perquè prèvia valoració de l'habitatge objecte de subhasta, decideixi si vol o no comparèixer en el procediment de licitació.

El projecte de llei també regula la figura de la taxació pericial immobiliària amb la finalitat de distingir entre valoracions comercials i valoracions pericials immobiliàries. Els professionals que s'hi dediquin a les darreres valoracions hauran de reunir els requisits legals establers de formació i registre. En aquest sentit, es preveu un règim transitori per adaptar-se.